房地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人約定支付定金或預付款，并在未來某一年擁有現(xiàn)有房屋的房地產(chǎn)交易行為。現(xiàn)房銷售已經(jīng)成為中國少數(shù)民族社區(qū)消費市場上銷售私房的兩種主要方式。預售的下一階段只是和房地產(chǎn)開發(fā)項目的下一階段一樣，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的預售收入，
治療的普遍性，筆者作為下一階段單獨研究。
為防止開發(fā)企業(yè)通過故意拖延收入實現(xiàn)確認周、隨意簡單確定生產(chǎn)成本或混淆生產(chǎn)成本邊界等方式拖延或逃避納稅義務。，并為保證國稅全部入庫的第一次與不同稅種之間稅率和納稅周的公平性，法律規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)取得預售收入的主要增值稅。
(1)營業(yè)稅
1.房地產(chǎn)企業(yè)是營業(yè)稅的納稅人
《中華人民共和國營業(yè)稅組織法》(國務院令第540號)第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內提供本法規(guī)定的勞務、轉讓資產(chǎn)或者出售資產(chǎn)的單位和個人，應當依照本法繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品預售是出售資產(chǎn)的行為，當然成為營業(yè)稅的納稅人。
2.計稅基礎
營業(yè)稅的計稅依據(jù)是應稅銷售額，包括向對方收取的提供應稅勞務、轉讓資產(chǎn)或出售資產(chǎn)的總價和額外費用。
價外費用包括利息、支出、基金會、代收費、返還收入、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款貸款、賠償金、代收款、預付現(xiàn)金、罰息及其他各種實物的價外票價，但不包括中央政府基金會或代下列場所收取的行政服務費:
(一)中華人民共和國國務院或者司法部批準的中央政府基金會，中華人民共和國國務院或者省級天津市人民政府及其財政、物價部門批準的行政事業(yè)性收費；
(二)募集時發(fā)行省級以上財政部門印制的金融債券；
(3)收到的現(xiàn)金金額應上繳財政。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款貸款，都要按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，履行繳納營業(yè)稅的義務，否則就有納稅的可能。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合理避稅時，如果“代收費用”滿足上述三個前提，則無需繳納營業(yè)稅，否則應作為“額外費用”繳納。
3.相當于銷售
新《中華人民共和國營業(yè)稅集團企業(yè)如何合理避稅法》第五條規(guī)定，納稅中有下列情形之一的，相當于應稅行為:
(1)單位或一人無償將資產(chǎn)或耕地所有權交給企業(yè)，如何合理避開其他單位或一人；
(二)自行建造房屋(以下簡稱自建房屋)并出售的單位或者個人的原行為；
(3)司法部和國家研究所
局方規(guī)定的其他情形。
4.納稅周
根據(jù)法律法規(guī)第二十五條規(guī)定，農用地所有權的稅收轉移或者資產(chǎn)出售采用預繳方式的，納稅義務發(fā)生在收到預繳款項之日。資產(chǎn)或者耕地所有權無償給其他單位或者個人的，納稅義務發(fā)生在資產(chǎn)產(chǎn)權和耕地所有權轉移之日。
自建行為，納稅責任周是銷售自建房屋的納稅責任周。
(2)農地稅率
《中華人民共和國農用土地稅率組織法》法律法規(guī)第十六條規(guī)定:“因生產(chǎn)成本的確定或者其他因素難以計算農用土地稅率的，可以預征收農用土地稅率，項目全部完成并同時結算后，可以進行項目清算，多退少補。具體辦法由省、市、自治州、省轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。”
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和管理的企業(yè)特點，住宅區(qū)根據(jù)項目進行再利用和開發(fā)，分批出售。在同期小區(qū)全部或基本出售之前，由于很多項目還沒有結算，準確計算該項目每批小區(qū)應繳納的農用地稅率是可行的。只有當每一批住宅小區(qū)獲得銷售時，在該期住宅小區(qū)全部或基本銷售完畢后，才能按時預征并結算，本項目應繳納的農用地稅率才能準確無誤。
企業(yè)如何合理避稅預繳稅金從物理性質上講屬于金融機構核定的應稅稅種。首先，未按規(guī)定審批預繳稅款不認定為偷稅。其次，金融機構發(fā)現(xiàn)未按照如何合理避稅的規(guī)定提前核定繳納稅款時，應按法律法規(guī)規(guī)定通知核定繳納稅款期限，并可按規(guī)定收取滯納金。納稅后仍未按期繳納稅款的，金融機構可以按照《稅收征管法》第六十八條:納稅、扣繳企業(yè)如何合理避稅進行處理。納稅人未按照規(guī)定期限繳納或者少繳應納稅款，經(jīng)稅務機關責令限期繳納仍未繳納的，稅務機關除依照本法第四十條的規(guī)定采取強制政策追繳其未繳或者少繳的稅款外，不得繳納或者少繳50%以上5倍以下的稅款。
各地農用地稅率預繳情況存在差異。一般來說，國際標準小區(qū)預售收入為1.5%，除國際標準小區(qū)外的其他小區(qū)預售收入為3.5%，其他房地產(chǎn)項目預售收入為4.5%。但《商務部關于加強耕地稅率征收管理的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)要求各地提高預征收率。該條規(guī)定，為了在下一階段的預征收中發(fā)揮耕地稅率的調節(jié)作用，各地必須改變迄今為止的預征收率。除經(jīng)濟適用房外，西部周邊省區(qū)預征用率不低于2%，北方和北方不低于1.5%，東部周邊省區(qū)不低于1%。各地應根據(jù)不同的房地產(chǎn)類型確定必要的預征用率(周邊地區(qū)的劃分按照中華人民共和國國務院的有關文件執(zhí)行)。對于周邊尚未預征或放棄的地區(qū)，預征要按照稅收法規(guī)進行，以保證農地稅率在下一階段預征的第一時間發(fā)揮調控作用。此后，各地相繼規(guī)定提高農地稅率的預征收率。
(3)企業(yè)所得稅
(1)預收收入有納稅義務
《商務部關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅的難點》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第六條規(guī)定，企業(yè)按月簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》或《房地產(chǎn)預售合同》取得的收入，確認為銷售實現(xiàn)。
因此，從企業(yè)所得稅的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預售合同》取得的收入，仍然存在“預收賬款”的基本概念。他們只要簽訂了《買賣合同》、《預售合同》并收取現(xiàn)金，無論產(chǎn)品是否完工，都確認為收入，都要繳納企業(yè)所得稅。
(2)預收收入應納稅所得額的計算方法
國稅發(fā)〔2009〕31號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完成產(chǎn)品的收入，應當按照預定的應納稅毛利率按季(或按月)計算，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完成后，企業(yè)應在第一時間結清其應納稅生產(chǎn)成本，并在此之前計算具體的三好價額，同時，具體的三好價額與同一預定的三好價額之間的利息應計入企業(yè)在本項目和其他項目當年計算的應納稅所得額。"
未開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的應稅毛利率，由各省、市、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按照下列規(guī)定確定:
(一)開發(fā)項目位于省、自治州、省轄市和天津市人民政府計劃單列市的老城區(qū)和郊區(qū)，且不得低于15%。
(二)開發(fā)項目位于縣級市老城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于10%。
(三)開發(fā)項目位于其他周邊地區(qū)，不低于5%。
(四)屬于經(jīng)濟開發(fā)的商品房、限價住房和危房，不低于3%。
(3)預售下一階段的財務處理、業(yè)務推廣費、業(yè)務招待費
原國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定:“報酬、業(yè)務推廣費、業(yè)務招待費。按以下規(guī)定執(zhí)行:
1.開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為報酬、業(yè)務推廣費、業(yè)務招待費等三項費用的計算序數(shù)。預售收入折算成具體銷售額時，會作為計算序數(shù)。
2.新設立的開發(fā)企業(yè)取得第一個開發(fā)產(chǎn)品的特定銷售額的，可以按照稅收規(guī)定的國際標準結轉和扣除與開發(fā)產(chǎn)品的建造和銷售有關的報酬、業(yè)務推廣費和業(yè)務招待費，但結轉的最長期限不得超過3個納稅年度。"
郭鑫水發(fā)[2009]31號仍將預售收入限定為計算報酬、業(yè)務推廣費、業(yè)務招待費的序數(shù)；相關報酬、業(yè)務推廣費、業(yè)務招待費已取消，倒推結轉期限最長不超過3個納稅年度的限制。如何合理避稅
(4)與預售收入相關的稅收和稅前扣除
1、月份或季節(jié)審批，不得扣除。
《商務部關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳困難問題的通知》(國稅函〔2008〕299號)第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按前夜實際收入按季(或按月)預繳企業(yè)所得稅的，開發(fā)建設的住宅區(qū)、商業(yè)寫字樓等建筑物、附著物、設施、公共設施竣工前開發(fā)銷售產(chǎn)品取得的預售收入， 根據(jù)規(guī)定的預定利潤，按季度(或按月)計算預定利潤，計入利潤總額的預付款。 開發(fā)產(chǎn)品完成，應稅生產(chǎn)成本結算后，根據(jù)企業(yè)具體收入如何合理避稅進行變更。
因此，企業(yè)在當月或當季核定企業(yè)所得稅時，預售收入所繳納的營業(yè)稅及附加費不能從當期利潤或收入中扣除。
2.今年的所得稅可以在結算時扣除。
企業(yè)銷售未完成產(chǎn)品的收入，應按季度(或月)按預定的應納稅毛利率計算，計入當期應納稅所得額。
我們知道，三網(wǎng)融合的金額和收入的金額是兩個不同的基本概念。只有扣除相應的稅費，三網(wǎng)融合的金額才能成為收入的金額。因此，與預定收入相關的稅金、附加及相關費用應在本年度企業(yè)所得稅匯算清繳時扣除。
另外，稅收是否屬于當期支出，應以納稅義務發(fā)生的周為依據(jù)進行判斷，即如果納稅義務發(fā)生在周內，則屬于發(fā)生期間的支出；如果尚未發(fā)生納稅責任周，則不視為支付當期費用(如預繳稅金)。營業(yè)稅中提到，采用預付款方式的，納稅義務發(fā)生在收到預付款之日。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預售收入繳納的稅款，是法律法規(guī)規(guī)定在納稅義務發(fā)生的那一周應當繳納的稅款，不具有預繳稅金的物理性質，可以在支付發(fā)生時計入當期稅金及附加，并可以從凈利潤中扣除，作為當期利潤總額的抵扣。到目前為止，大部分提前繳納的農地稅率也可以從凈利潤中扣除。
比如某市某房地產(chǎn)企業(yè)2009年預售私房獲得1000萬元現(xiàn)金。本市規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務所得稅預算毛利率為15%，農用地稅率預征比例為2%。
研究:房地產(chǎn)企業(yè)應按照以下方式處理預售業(yè)務所得稅:預繳三項收益150萬元(1000×15%)，應交營業(yè)稅50萬元(1000×5%)，應交城建稅及高等教育費附加5萬元(50×7%+50×3%)，預繳農用地稅率20萬元
(4)時差的處理
企業(yè)
預售業(yè)務的收入不予確認，法律法規(guī)規(guī)定取得預付款時要繳納所得稅，從而造成可抵扣的永久差額。房地產(chǎn)企業(yè)應當確認遞延所得稅資本，根據(jù)預收賬款的溢價商業(yè)價值和計稅基礎造成的可抵扣永久差額計算遞延所得稅資本，借記“遞延所得稅資本”，貸記“所得稅費用”，同時變更本年應納稅額。
(4).
根據(jù)中華民國
根據(jù)《組織法》及其法律法規(guī)的規(guī)定，在住宅小區(qū)預售中，簽訂住宅買賣合同或者住宅預售合同的，應當在簽訂協(xié)議時按照合同記載的金額繳納稅款貼花或者按月統(tǒng)計。
城市農業(yè)土地使用稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的下一階段，一個城市的耕地使用稅的財務處理與土地收購的下一階段相同。
(6).
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的下一階段
財務處理涉及到項目的下一階段。