“如今，租賃市場正在商場繳稅。像我這樣的商場要減輕地價負(fù)擔(dān)，減稅是必須的。”剛從天津來上海做管理工作的張輝，在準(zhǔn)備實行準(zhǔn)財政體制的單位附近租了一套房子。由于她的單位為去北京的外籍員工提供房租費用，所以她在選擇房子時需要房租發(fā)票，并特別注意房租稅的情況。月底，一個人的出租屋和外來投資的稅收讓她有了必要的收益，很快就在東四環(huán)附近選了一套86平米的房子。
據(jù)張輝粗略計算，她租的房子月租6500元。根據(jù)新政策，增值稅將從320元左右降至95元左右，每月節(jié)省225元。城建稅、教育費附加等各種附加稅也將從40元左右降至12元。在明年年初之前，她的增值稅和附加稅將被減免。另外所得稅減半后，她租房時交的稅會從1040元左右降到520元左右。到目前為止，她每個月能存近900元，每年的減免稅能超過1萬元。
現(xiàn)在房屋租賃主要是向地租機(jī)構(gòu)繳納增值稅。對于個人住房租賃，大多數(shù)國家機(jī)構(gòu)都相繼出臺了一些外商投資稅收。從去年5月1日起，全面推進(jìn)勞改營制度改革，一人一套住房的租金也隨之改變
。租房子怎么交稅？外商投資可以實行原稅嗎？這已經(jīng)成為社會關(guān)注的話題。中共中央辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和可持續(xù)發(fā)展住房租賃市場的總體規(guī)劃》將營改增前的增值稅外商投資擴(kuò)大到營改增后的增值稅，允許租房者繼續(xù)享受財稅制度帶來的稅收優(yōu)惠，并進(jìn)一步簡化了明確的規(guī)定，從而給租賃市場一個“放心”的局面。
來自山西省泰安市的張女士在市內(nèi)清華學(xué)校的住宅區(qū)擁有一套120平米的房子。因為地理環(huán)境好，周邊有小學(xué)、中學(xué)、初中，類似于市區(qū)的學(xué)區(qū)房。房屋租賃市場的財稅制度瘋狂，價格低廉。張女士的房子每月能租1600元，年租金收入19200元。經(jīng)金融機(jī)構(gòu)審核，此次對外投資實施后，其房屋每年繳納的增值稅和所得稅將分別減少1033元和868.57元，占租金總額的近10%。
“很多租我房子的人都是去周邊學(xué)校的，但是在這里讀書要提供租房發(fā)票的證明。所以很多人租房的時候都會談到納稅問題，這樣稅收就省了。兩國之間的談判空間很大。”張女士說。
據(jù)了解，由于三四線城市租金相對較高，月租金收入3萬元的門檻可以適用于大部分租房者。當(dāng)租賃市場出名后，會進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，更有利于房地產(chǎn)的去庫存化。
“根據(jù)去年前五個月的統(tǒng)計，我們兼營的所有出租屋的月租金都不到3萬元，這意味著新政策實施后，增值稅的免稅將達(dá)到100%。”淄博壽光市國家稅務(wù)局局長崔愛珍說。
住在上海西三環(huán)某小區(qū)的林鵬有些煩惱:因為他家小區(qū)房價低，結(jié)婚時只買了一套40多平米的一級房，但是他西北老家附近的父母要出去住一段時間，小兩口很難“讓父母住在那里”。“家里真的沒有床。我父親不適合住酒店。我想在附近租房子住，但是他們只住了兩三個月。沒人愿意租這么短的一周。”
在好朋友的推薦下，林鵬通過互聯(lián)網(wǎng)短租平臺“兔子”找到了滿意的房子。“房子和我親愛的在同一個住宅區(qū)。我可以在短時間內(nèi)租到。我想活很久。我不用擔(dān)心業(yè)主違約。而且上升頻繁。”林鵬說。
林鵬認(rèn)為，如今擔(dān)心租房的一個最重要的因素是，有專業(yè)知識的中介機(jī)構(gòu)太少，管理租房的，大多是需要租房的鄰居。提供者只是配橋，收到中介費后會很長一段時間不理他們，租期至少一年。如果有更多有專業(yè)知識和法規(guī)的租房機(jī)構(gòu)，讓租房更方便，大家的租房意愿都可以提高。
本次發(fā)布的《意見》旨在提出財稅體制下中小房屋租賃企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提高中小房屋租賃企業(yè)的市場化、集約化和多元化水平。同時，適用于6%的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房屋租賃經(jīng)理代理服務(wù)
，在所有增值稅中屬于較高的等級，顯示了國家鼓勵中介機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的政策和意圖。根據(jù)營地改革大綱，在房地產(chǎn)供應(yīng)商中，
，可以從征收增值稅時的5%減為3%，減稅幅度為40%。
“在如今的租房市場，個人房屋租賃占90%以上，而中小企業(yè)作為提供者，一般只作為房屋數(shù)據(jù)的提供者發(fā)揮主導(dǎo)作用，市場關(guān)注度高。而有些出租人為了節(jié)省代理費，直接聯(lián)系租房人。一旦出現(xiàn)租房糾紛，解決方案非常有限。”淄博約翰揚房地產(chǎn)信貸有限公司總經(jīng)理李爽介紹，隨著新政策的相繼實施，房屋租賃稅大幅下降，中介機(jī)構(gòu)可以先租房后轉(zhuǎn)租。中介機(jī)構(gòu)可以提供額外的公共服務(wù)，如物業(yè)、公共衛(wèi)生和清潔、爭議解決等。公共服務(wù)細(xì)節(jié)大幅增加，市場關(guān)注度提高，“實物數(shù)據(jù)平臺”變?yōu)椤熬C合一站式”，為正在進(jìn)行中的房地產(chǎn)中介公司提供了一個潛在的家樂福。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租賃市場的許多缺陷，根源在于缺乏監(jiān)管中介和多元化的中小房屋租賃企業(yè)。鼓勵中介組織和中小房屋租賃企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，可以為房屋租賃提供更加多元化的公共服務(wù)，滿足不同類型租房者的具體需求，提高租房舒適度，改變房地產(chǎn)中小企業(yè)和中介組織“再賣輕租”的現(xiàn)狀。
記者在采訪中了解到，雖然新政策給予了相對較大的稅收優(yōu)惠，但在一個財稅體制下，房屋租賃市場的具體情況使得外商投資稅收難以對租賃市場和地價水平產(chǎn)生負(fù)面影響。
“我接觸的鄰居很少珍惜稅款。畢竟業(yè)主有時候會問。我們還幫助提供鄰居的來信。的確，稅款是由有特定需求的個體業(yè)主支付的。”海淀區(qū)文化路附近的房屋中介公司經(jīng)理李飛告訴記者，鄰居提出的報價是凈收入，不含稅。雖然提供商提供的文件格式合同也明確規(guī)定了由誰納稅，但是否納稅主要看業(yè)主的需求，鄰居不會馬上納稅。
作為一名租房者，一名記者收到了關(guān)于一些房屋中介的討論。談到租房交稅的問題，提供者都同意只配合房主提供涉稅信息，租房者還是要自己交稅。
“這也是公平合理的，因為需要開發(fā)票的人很少。如果提前把稅加到地價里，難度很大，如果房主不配合付款，會對你的投票日造成負(fù)面影響。還不如自己交稅。也是內(nèi)外帳。”一位供應(yīng)商經(jīng)理告訴記者。
一些提供出租私房必備業(yè)務(wù)的提供商平臺，也采用商場帶稅居住的方式。在網(wǎng)站租賃平臺柔性網(wǎng)絡(luò)中，有記者與業(yè)務(wù)人員探討:“能不能提供租賃發(fā)票？”業(yè)務(wù)人員表示，目前為止，很少有業(yè)主需要發(fā)票。如果需要投票日，他們會提供私房的相關(guān)數(shù)據(jù)，商場會去當(dāng)?shù)亟值擂k事處或地稅局開具發(fā)票。也是由業(yè)主根據(jù)自己的需要來決定發(fā)行多少錢。至于平臺以后能不能提供發(fā)票，就看新政策實施后的明確規(guī)定了。
中原地產(chǎn)的一項調(diào)查顯示，到目前為止，所有租房者納稅的比例不到10%，主要是因為提取社保、父母入住、房租報銷等因素。到目前為止，中華民族的租賃市場是由一個人的私人交易和現(xiàn)金交易主導(dǎo)的。在辦理租房備案過程中，金融機(jī)構(gòu)難以對每一筆租房業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，租房納稅政策無法執(zhí)行。
“在具體的租賃市場交易和稅收制度中，租賃行為就像買賣私房一樣需要官網(wǎng)確認(rèn)，這就決定了完全減稅很難對整體租賃市場產(chǎn)生大的負(fù)面影響。”張大偉說。
“這次外商在稅收上的投入是相當(dāng)大的，但是由于租賃市場的具體情況，名義稅率降低的更多，具體稅率降低的非常顯著。未來還需要更深入的體制改革，收租市場。稅收會漲，減稅會繼續(xù)。”中國社會科學(xué)院財經(jīng)新聞戰(zhàn)略研究所稅務(wù)研究所副所長北京晚報認(rèn)為，房租稅改革的出臺反映了通過稅收調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的政策嘗試。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新政策體現(xiàn)了國家對租賃市場的支持，但減免稅仍停留在大面積和表面，收益相對較小，不能完全改變租賃市場現(xiàn)狀，減輕租戶負(fù)擔(dān)，真正轉(zhuǎn)錄租賃市場。
張大偉表示，與增值稅減免和減半征稅政策相比，市場更關(guān)注改革政策中提到的稅收。如果未來地價可以從稅收中扣除，稅收外資對租賃市場的支持范圍將在相當(dāng)大的程度上擴(kuò)大。
國務(wù)院發(fā)布的《加快培育和可持續(xù)發(fā)展住房租賃市場總體規(guī)劃》提出，要結(jié)合所得稅改革一人出租屋地價支出，統(tǒng)籌研究費用扣除問題。
據(jù)《北京晚報》報道，建立分類和綜合相結(jié)合的所得稅制度是中華民族未來稅制改革的目的。住房貸款利息支出、租金和稅收系統(tǒng)支付等。可以作為適當(dāng)?shù)膫€人費用納入個人所得稅的凈利潤扣除范圍，進(jìn)一步減輕了輿論對租房者的壓力，使稅收制度更加公平合理。
「建立有效的租金扣稅制度，亦可改善租戶的心態(tài)質(zhì)素，令租金市場更受監(jiān)管。“張大偉認(rèn)為，在地價抵扣稅款的前提下，租房者可以獲得相應(yīng)的租賃發(fā)票，實現(xiàn)自己的減免稅，這將促進(jìn)更好的房屋租賃業(yè)務(wù)的正式備案程序，有助于加強(qiáng)對租賃市場的管理和控制。