節稅規劃編者按:昨天，央行、住房和城鄉建設部、銀監會聯合發文，將第二套房首付比例改為不低于40%，社保利息購買的第一套住房首付比例下調至20%。同時，司法部通報，一個人出售兩年以上的房屋，一般免征營業稅。改革的出臺無疑會引起房地產企業的一片狂熱，存量房屋(即二手房)的總市值勢必會略有變化。房地產企業再次成為輿論話題，被迫聯想到簽訂“陰陽合同”、虛報交易價格的弊端。本文從一個案例入手，考察了房地產核定計稅價值的現狀。
案例1:
某融資可持續發展有限公司成立時是一家供銷社的鐵路公司。作為改革后的國有企業，職工收入低，住房條件多年沒有改善。某金融有限公司退休員工只能請愿改善住房條件。某房地產公司應其下屬部門的要求，為解決中小企業老職工住房困難，解決信訪突出問題，經下屬部門批準，公司監事會研究決定，給予老職工銷售價格20%的利潤。
我局認為，公司向公司職工出售低于往年銷售價格20%的房屋的行為，屬于《中華人民共和國稅收征管法》(以下簡稱《稅收征管法》)第三十五條第(六)項明確規定的“稅收審批計稅依據明顯偏低，不執行節稅規劃”的行為， 因此，它要求中小企業根據歷年消費市場價格的變化，補繳營業稅和相應的附加稅。 [1]
案例2:
2004年，該公司與拍賣行簽署了拍賣合同，拍賣自己的財產。根據拍賣委托合同中的約定，競買人必須支付拍賣金額6800萬港元。之后，只有B的公司參與拍賣，以1.3億港元的市場價格競標了上述部分房產。
在檢查中，該局發現了這種情況，認為其股價明顯低于消費市場的價格。為此，搜索對比了拍賣第三方周邊開發商與接近拍賣第三方的類似年份的商業建筑、商鋪、倉庫，查詢了2003年至2005年初相同實物屬性的房地產交易資料，收集了以往消費市場交易的商業價值統計數據。并與被告交付拍賣的財產的股票價格進行比較研究。同時，考慮到被告房產是整體拍賣，節稅策劃的商業價值不會略低于長期股價，審核了之前消費市場買賣的商業價值，批準拍賣房產的股價約為3.1億港元。認定《稅收征管法》第三十五條第(六)項對公司高價拍賣有明確規定。[2]
案例一、案例二稅務機關認為計稅依據明顯偏低，但案例一有“強制執行”而案例二沒有，所以案例二公司需要違法補稅。案例二，稅收主要依據《稅收征管法》第四十七條第一款:“(一)在當地同類型企業或類似企業中，查業務規模、收入水平相近的稅率水平……”。除《稅收征管法》外，《營業稅組織法》第七條、《營業稅組織法法規》第二十條、《關于房地產開發中小企業耕地稅率清理管理難點的通知》(國稅發〔2006〕187號)第七條均為與房地產相關的核定計稅依據。稅務機關依據《營業稅組織法》第七條、《營業稅組織法》第二十條等法律法規批準中小房地產企業銷售的案件，反映在(2014)少人發行子楚第13號和(2014)少段發鐘惺字第75號行政事務判決中。
到目前為止，稅務機關對中小房地產企業審批可以查計稅依據的情況很少，但歷年來基本都是在同類型同行業等類似情況下審批的。2008年，為解決周邊部分地區兩國通過訂立欺詐性合同壓低交易價格、在不真實情況下審批繳納相關稅費等問題，建立了低于計稅價值的房屋交易管理模式，加強了對計稅價值房屋交易的管理。為實現房地產稅收信息管理的現代化，夯實業務項目稅收征管基礎，提高計稅價值節稅規劃管理水平，商務部發布《關于應用新納稅評估技術核定房地產業務計稅價值的意見》(國稅函〔2008〕309號)，首次在上海、成都、天津、深圳、北平、蘇州、吉林開展了應用新納稅評估技術核定計稅價值的管理工作。這一觀點基于稅收管理法
組織法》為依據，主要為房地產營業稅核定計稅依據明顯低于消費市場價格而沒有強制執行，參照消費市場價格核定計稅價值。引入這一觀點后，只有廣州先后出臺了適用于住宅區和非住宅物業核定應稅價值的明確規定，即: 《廣州市規劃交通委廣州市地方稅務局關于實行存量房交易計稅價值核定管理的通知》(深租通知〔2011〕5號)和《廣州市規劃交通委廣州市地方稅務局關于實行生產性非住宅物業交易計稅價值核定管理的通知》(深租)以上兩個通知明確規定了住宅、非住宅物業的計稅價值和買賣計稅參考價格。 所有稅收只有在財產應稅價值明顯偏低且未強制執行的情況下，才能按照應稅參考價征收。
總結
到目前為止，我國對房地產的計稅價值幾乎沒有明確的規定，實踐中稅務機關核定房地產計稅價值的案例也不多。除了立法的滯后和不完善之外，房地產審批的計稅依據還需要考慮太多的環境因素，如房地產企業的現狀、分類、區域環境等，對股價有負面影響。任何第一部立法都不可能涵蓋所有情況。只有在大量實踐和闡述的基礎上，才能制定出更加完備的立法，更好地服務于受立法保護的純公眾。