2014年，小劉以60萬的價(jià)格買了一套房產(chǎn)，2016年初，小劉將這套房產(chǎn)送給了哥哥大劉。2017年，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的商業(yè)價(jià)值為100萬元，次年9月，大劉以120萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了該房地產(chǎn)，其中可抵扣稅款約為6萬元。那么大劉該如何支付這筆捐款和轉(zhuǎn)賬呢？
問題一:個(gè)人辦理房屋過戶需要繳納哪些稅
轉(zhuǎn)讓方涉及增值稅、城市維護(hù)和建設(shè)項(xiàng)目稅務(wù)會(huì)計(jì)和納稅申報(bào)流程以及個(gè)人所得稅。另外，自2016年2月22日起，個(gè)人購(gòu)買2年以上的房屋，在內(nèi)部出售的，免征增值稅(2016年5月1日以后免征增值稅)，以及城市維護(hù)建設(shè)工程稅等稅費(fèi)，但需繳納個(gè)人所得稅。
受讓方需要繳納契稅。個(gè)人購(gòu)買中產(chǎn)階級(jí)唯一住房(包括購(gòu)買人、配偶和家庭中的未成年父母，下同)，總面積90平方米及以下的，減按1%的稅率繳納契稅；總面積在90平方米以上的，契稅減按1.5%的稅率繳納。個(gè)人購(gòu)買第二套總面積90平方米及以下的中產(chǎn)階級(jí)改良住房，契稅減1%；總面積超過90平方米的，契稅減免2%。
問題2:個(gè)人免費(fèi)住房需要繳納增值稅和稅費(fèi)嗎
司法部、國(guó)家研究所
金融事務(wù)
《關(guān)于全面推進(jìn)增值稅改征增值稅制度改革的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2016〕36號(hào))，附件1:《增值稅改征增值稅制度改革》第十四條明確規(guī)定，將資產(chǎn)或資產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，相當(dāng)于出售公共服務(wù)、資產(chǎn)或資產(chǎn)，慈善事業(yè)或全社會(huì)除外。所以個(gè)人捐贈(zèng)住房，應(yīng)該相當(dāng)于出售資產(chǎn)，繳納增值稅。
贈(zèng)與行為是否繳納增值稅相當(dāng)于出售，需要與個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓和對(duì)外投資的稅收進(jìn)行比較。國(guó)稅發(fā)〔2016〕36號(hào)文件附件3:《增值稅轉(zhuǎn)型改革政策明確規(guī)定》第五條明確規(guī)定，個(gè)人在上海、天津、上海、深圳以外的周邊地區(qū)購(gòu)買嚴(yán)重不滿2年的。房屋內(nèi)部出售的，按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人購(gòu)房2年以上，內(nèi)部出售，免征增值稅。注意，上海、天津、上海、深圳以外的周邊地區(qū)指的是房地產(chǎn)所在地，而不是個(gè)人戶籍所在地。
問題三:個(gè)人免費(fèi)贈(zèng)送房產(chǎn)的購(gòu)置周如何確定
做賬報(bào)稅流程確定個(gè)人免費(fèi)住房和房產(chǎn)的購(gòu)置周是增值稅減免和優(yōu)惠的關(guān)鍵。
國(guó)家研究所
金融事務(wù)
《局機(jī)關(guān)、司法部、國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào))明確規(guī)定:個(gè)人購(gòu)買房屋或取得的房屋產(chǎn)權(quán)證
契稅
完稅證明上標(biāo)注的那一周作為他購(gòu)房的那一周。《商務(wù)部關(guān)于實(shí)施房產(chǎn)稅制度若干明確問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào))具體個(gè)人將捐贈(zèng)、繼承、離婚等非購(gòu)房方式取得的房屋出售的行為，個(gè)人財(cái)產(chǎn)分割也適用國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)文件的相關(guān)明確規(guī)定，購(gòu)房周按照捐贈(zèng)、繼承、離婚個(gè)人財(cái)產(chǎn)分割前的購(gòu)房周確定?！渡虅?wù)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易中個(gè)人無償捐贈(zèng)資產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào))進(jìn)一步明確。個(gè)人出售通過無償捐贈(zèng)取得的房屋，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。對(duì)于通過繼承、遺愿、離婚、子女贈(zèng)與獲得的房屋，按照贈(zèng)與、繼承、離婚個(gè)人財(cái)產(chǎn)分割前的購(gòu)房周確定購(gòu)房周。對(duì)于通過其他無償捐贈(zèng)方式取得的房屋，在捐贈(zèng)行為發(fā)生后或
契稅
完稅證明上標(biāo)注的周已確認(rèn)。
對(duì)于大劉無償捐贈(zèng)的房屋，因?yàn)槭撬麅蓚€(gè)哥哥小劉給的，所以大劉過戶的時(shí)候，購(gòu)房周按照小劉購(gòu)房的那一周計(jì)算，應(yīng)該是2014年的某一天，而不是大劉收到房子的那一周。只有當(dāng)大劉無償捐贈(zèng)的房屋屬于非“繼承、遺愿、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、子女贈(zèng)與方式”時(shí)，才會(huì)根據(jù)捐贈(zèng)發(fā)生后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅繳納憑證上注明的周數(shù)確定房屋過戶時(shí)的購(gòu)房周數(shù)。
問題4:沒有補(bǔ)償?shù)淖》?，受助人需要繳納什么稅
與個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓不同，受贈(zèng)人免費(fèi)領(lǐng)取住房，其應(yīng)繳納的稅款除契稅外，還需繳納個(gè)人所得稅。
契稅:國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件明確規(guī)定，接受人個(gè)人無償捐贈(zèng)資產(chǎn)的額度要征收契稅，不能參照外商投資個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓契稅執(zhí)行。
個(gè)人所得稅:不同于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓，贈(zèng)與人沒有取得收入必須繳納個(gè)人所得稅。畢竟受贈(zèng)人是無償取得房產(chǎn)的，應(yīng)該非法繳納個(gè)人所得稅。國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件明確規(guī)定，對(duì)個(gè)人捐贈(zèng)資金進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和納稅申報(bào)征收個(gè)人所得稅時(shí)，不得嚴(yán)格按照法律法規(guī)明確規(guī)定的事實(shí)核定征收。《司法部、商務(wù)部關(guān)于個(gè)人無償捐贈(zèng)房屋個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))明確規(guī)定，個(gè)人捐贈(zèng)房地產(chǎn)的個(gè)人所得稅問題有明確規(guī)定，納稅申報(bào)流程不同。免稅:
1.任何人不得將房屋產(chǎn)權(quán)無償給予配偶、父母、父母、祖父母、侄子、孫子女、弟妹；
2、無償贈(zèng)與承擔(dān)必要贍養(yǎng)或撫養(yǎng)責(zé)任的被撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；
3.房屋產(chǎn)權(quán)中無人死亡，非法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
以上三種情況，兩國(guó)都不繳納個(gè)人所得稅。
除上述三種情況外，無人無償將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人按照《中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門征收的其他所得》項(xiàng)目繳納20%的個(gè)人所得稅。因此，因?yàn)榇髣⒕栀?zèng)的房屋是他的兩個(gè)兄弟小劉無償捐贈(zèng)的，所以捐贈(zèng)人小劉和受贈(zèng)人大劉都必須繳納個(gè)人所得稅。
問題五:個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓住房要交什么稅
2017年9月大劉無償捐贈(zèng)的房屋轉(zhuǎn)讓與單獨(dú)購(gòu)買的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相同。除臨時(shí)免征稅費(fèi)和耕地增值稅外，可能還需要繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)工程稅、教育費(fèi)附加、大部分高等教育費(fèi)附加和個(gè)人所得稅。當(dāng)然，增值稅和稅金的繳納要根據(jù)上述問題2的個(gè)人住房進(jìn)行轉(zhuǎn)移
稅收折扣
政策執(zhí)行。
問題6:捐贈(zèng)房屋轉(zhuǎn)讓如何支付
個(gè)人所得稅
首先是轉(zhuǎn)讓捐贈(zèng)的房產(chǎn)計(jì)算
個(gè)人所得稅
扣除原贈(zèng)與人取得私有房屋的具體購(gòu)買和生產(chǎn)費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)〔2009〕78號(hào)文件明確規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)人的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除原贈(zèng)與人取得的房屋的具體購(gòu)買和生產(chǎn)成本以及受贈(zèng)人在贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓步驟中繳納的相關(guān)稅費(fèi)，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額繳納個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的價(jià)格明顯偏低且未強(qiáng)制執(zhí)行的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)房屋消費(fèi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的價(jià)格或者其他公正的會(huì)計(jì)和納稅申報(bào)程序確定的價(jià)格核定轉(zhuǎn)讓收入。
二、個(gè)人所得稅不得核定。國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件明確規(guī)定，對(duì)捐贈(zèng)資產(chǎn)征收個(gè)人所得稅時(shí)，不得批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格按照法律法規(guī)明確規(guī)定的事實(shí)征收。三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓唯一自用住房滿5年以上的，免征個(gè)人所得稅?！端痉ú?、商務(wù)部關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策難點(diǎn)問題的通知》(財(cái)稅字〔1994〕20號(hào))明確規(guī)定，公有住房轉(zhuǎn)讓供個(gè)人使用5年以上以及唯一一家在會(huì)計(jì)核算和納稅申報(bào)過程中的中產(chǎn)階級(jí)特困戶的收入暫免征收個(gè)人所得稅。
因此，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，大劉捐贈(zèng)的房產(chǎn)應(yīng)扣除小劉購(gòu)買該房產(chǎn)的具體購(gòu)建成本60萬元，大劉在轉(zhuǎn)讓步驟中繳納相關(guān)稅費(fèi)后的54萬元(120-60-6)金額為6萬元，個(gè)人所得稅10.8萬元按“個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納。