國家統(tǒng)計局11月19日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月底，庵野秀明70個省市的物價環(huán)比沒有上漲。雖然跌幅繼續(xù)收窄，但樓價并沒有停止下跌，穩(wěn)定下來。
央行9月30日改革后，全省樓市明顯出現(xiàn)一波復(fù)蘇，但進入11月后，復(fù)蘇態(tài)勢并未停滯，許多房地產(chǎn)消費市場的交易再次變得呆滯。隨著經(jīng)濟發(fā)展的衰退和輿論壓力的增加，中央政府可能會再次打擊房地產(chǎn)市場。
“關(guān)于二手房營業(yè)稅的相關(guān)政策，國家稅務(wù)總局正在準備研究工作。原短期總局還對部分重點城市進行了選擇性實地考察，統(tǒng)計了現(xiàn)階段二手房消費市場的銷售和稅收狀況。”國家稅務(wù)總局的一位高級官員告訴記者。
“在此之前，國家稅務(wù)總局確實派了一個調(diào)研小組對部分城市的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)增值稅進行了實地調(diào)查，對二手房銷售項目的各項增值稅納稅情況進行了詳細分析。”西部省會北京市某市政府機構(gòu)的一位高級官員告訴記者，從國家稅務(wù)總局對合理避稅方式的實地調(diào)查所揭示的情況來看，很明顯，國家稅務(wù)總局有調(diào)整二手房銷售營業(yè)稅的計劃，但是否會在今年年底出臺，仍取決于消費市場的情況。
一位知情的接近國家稅務(wù)總局的市民表示，今年年初之前調(diào)整二手房營業(yè)稅政策的風險相當高。預(yù)計國家稅務(wù)總局將在調(diào)整方向上給出相對明確的政策主題，但仍需各地出臺，以明確凌空的政策。
“最近，我們多次向公安部和大多數(shù)中央政府提供二手房銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)。從目前的消費市場情況來看，10月底經(jīng)過一段時間的復(fù)蘇后，二手房的交易情況一直令人擔憂。”鏈家地產(chǎn)的一位管理人士告訴記者，從省級來看，在二手房的相關(guān)稅收政策中，營業(yè)稅免稅期有空的小調(diào)整期。
月底，部分城市二手房消費市場再次呈現(xiàn)交易放緩的發(fā)展趨勢。以上海為例，我愛我親愛的消費市場研究所。16如何合理避稅？據(jù)每日統(tǒng)計，11月上半月，海淀區(qū)二手房小區(qū)4662個，比10月下半月下降31.5%，比9月下降21.7%。
我愛我親愛的胡景暉總統(tǒng)，他認為上海二手房的整體價值從目前的地理位置和價格來看仍然很低。在金融機構(gòu)中，房貸匯率30%的折扣不可忽視空，利息產(chǎn)生成本低。未來二手房總市值將回歸平淡，議價價格空偶爾會進一步上漲，二手房價格也將呈現(xiàn)穩(wěn)步下跌。
根據(jù)營業(yè)稅組織法的明確規(guī)定，已繳納2年但不滿5年的二手房銷售，按照銷售金額計稅。以消費市場成交價100萬元的普通房子為例。超過2年不滿5年的，需要繳納5%的營業(yè)稅，即5萬元。同時，在5萬元營業(yè)稅的基礎(chǔ)上，還需要繳納6%的城建稅、3%的高等教育稅和2%的高等教育稅，共計5500元。
“稅收政策的調(diào)整不僅關(guān)系到消費市場，也關(guān)系到大多數(shù)財政。二手房銷售營業(yè)稅目前屬于地方稅務(wù)局綜合管理。一旦進行調(diào)整，大多數(shù)稅收將受到負面影響。因此，國家稅務(wù)總局仍需對增值稅商業(yè)價值如何合理避稅進行全面風險評估。”上述接近國家稅務(wù)總局的人士告訴記者。
實質(zhì)上，利息制度仍然是調(diào)控樓市最重要的方式，借助二手房銷售稅調(diào)控樓市是有先例的。
1999年，為了配合國家歷次住房制度改革，大力重啟住房二級消費市場，國家出臺了
建議購買并居住一年以上的人員，銷售時免征營業(yè)稅，銷售時按照銷售價格扣除購買市場價格后的利息計算營業(yè)稅。
此后，為了遏制房價的過度上漲，國家頻繁調(diào)整二手房交易稅的免稅期限。2005年，中華人民共和國國務(wù)院將上述營業(yè)稅免稅期限從“一年”調(diào)整為“兩年”，以抑制投機者的投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。2009年12月，中華人民共和國國務(wù)院將免稅期限從“2年”調(diào)整為“5年”。2011年1月，中華人民共和國國務(wù)院在營業(yè)稅五年免征期的基礎(chǔ)上，將以前的二手房銷售利息稅改為定額征收。
雖然政府層面還沒有出臺相關(guān)政策，但一些省市到目前為止已經(jīng)悄然調(diào)整了二手房交易稅的相關(guān)政策。
幾天后，南昌市出臺政策，提出如果一個人一般買房，屬于中產(chǎn)階級唯一的房子，契稅減半；個人購買90平米及以下普通住房，屬于中產(chǎn)階級唯一住房的，契稅為1%
征用。同時，各地可以為二手房出售繳納必要的契稅和營業(yè)稅。
“因為二手房營業(yè)稅屬于地方稅務(wù)局的一般管理，大多數(shù)中央政府都有權(quán)通過合理的避稅手段來調(diào)整政策。到目前為止，一些三四線城市已經(jīng)進行了政策調(diào)整，以刺激當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易。也可以看出，大多數(shù)中央政府都急于救市。”行業(yè)研究員陳建波告訴記者。
事實上，從去年年初各地爭相取消限購開始，到央行9月30日改革，各地房地產(chǎn)政策已經(jīng)多次調(diào)整，20多個城市還在購房支出、契稅減免等各方面進行了調(diào)整。但是現(xiàn)在經(jīng)過多輪救助，消費市場的交易情況并沒有明顯改善。
統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與9月份相比，在商品房建設(shè)的各個方面，70個城市中有69個城市的房價在10月底上漲，1個城市的房價總體上漲。去年漲價67次，今年漲價3次。此外，10月份，全省一、二手住宅區(qū)價格指數(shù)仍處于進一步穩(wěn)定狀態(tài)，為2011年以來的最低水平，比2012年下半年低1.22點和0.52點。
根據(jù)陳建波的研究，自今年年初以來，政府機構(gòu)和地方政府頻繁采取救市政策。但是，雖然這些政策會有助于緩解住房只是需要買房的輿論壓力，刺激短期內(nèi)的改善需求，但在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)、住宅消費市場國民生產(chǎn)總值需求萎縮的環(huán)境因素下，刺激樓市的現(xiàn)象并不如原來的政策預(yù)期。