2013年初央視曝光房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)“欠稅”暴力事件后，
它引起了公眾的普遍關(guān)注。其實(shí)央視只是一個會存在很多年的“老問題”。土地增值稅仍然是房地產(chǎn)稅制中設(shè)計(jì)最簡單、生產(chǎn)成本最低、稅制整合最少、政企糾紛最少的稅種之一。
土地增值稅最早于1994年出臺。個人所得稅的合理避稅該稅的出臺源于1992年和1993年下半年我國周邊部分地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)市場的“停滯和低溫”，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)。國家征收的稅收受到了影響。為了扭轉(zhuǎn)這種局面，出臺了一系列財(cái)政調(diào)整政策，其中征收土地增值稅就是政策之一。中華人民共和國國務(wù)院于1993年12月31日頒布并于1994年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國土地增值稅組織法》的主要因素如下:(1)抑制房地產(chǎn)和開發(fā)商的投機(jī)行為；防止國有土地增值利潤流失。
但是，自土地增值稅出臺以來，其固有的缺陷已經(jīng)被極大地暴露出來，主要體現(xiàn)在以下幾個方面:
首先，此舉違反稅務(wù)公正標(biāo)準(zhǔn)，受到香港市民的批評
土地增值稅重復(fù)征收。中華民族的個人所得稅規(guī)定，個人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)當(dāng)納稅。這里的個人財(cái)產(chǎn)還包括土地、地上建筑物和附著物。因此，這一環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅使資產(chǎn)的出售者或使用者承擔(dān)雙重稅率。
從土地增值的可能性來看，主要包括以下四個方面:一是土地使用者對土地的融資所帶來的土地、地上建筑物、附著物的增值；二是人口增加造成的土地短缺，社會可持續(xù)發(fā)展與土地稀缺的矛盾，從而帶來土地升值；三是通貨膨脹導(dǎo)致的土地、地上建筑物及其附著物增值；第四，中央政府公共支出完善的城市交通設(shè)施對土地、地上建筑物和附著物造成的增值。后三種屬于資產(chǎn)收益，應(yīng)該是土地增值稅的簡單征稅，而第一種是土地使用者融資開發(fā)的增值收益。土地增值稅的法律意圖抑制了個人所得稅的合理避稅和資產(chǎn)收益的暴利行為，而鼓勵真實(shí)的融資和開發(fā)行為則可以從土地增值稅的加減明確規(guī)定中看出。因此，將融資開發(fā)的增值收益作為稅收，在某種程度上簡直違背了公平準(zhǔn)則。
二是土地<個人所得稅合理避稅/p >過高，推高房價(jià)
土地增值稅應(yīng)納稅額等于增值稅稅額乘以適用稅額減去法定抵扣項(xiàng)目乘以速算比例?！霸鲋殿~”是指扣除項(xiàng)目金額后的房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)移收入額。被扣分的項(xiàng)目在法律法規(guī)上分為六類，子類較多。為取得土地所有權(quán)所支付的金額可以從土地管理機(jī)構(gòu)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用無法明確核實(shí)；同時還有一些工程項(xiàng)目(后期建設(shè)費(fèi)用等。)公司拒絕提供明確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也很難審核，這不僅可以解釋土地增值稅征收過程中存在的嚴(yán)重偷稅漏稅現(xiàn)象，也可以部分解釋大多數(shù)中央政府對土地增值稅實(shí)施質(zhì)量的缺失。土地增值稅采用四級累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%和60%。對于中國房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求，不僅未能維護(hù)房地產(chǎn)個人所得稅避稅企業(yè)的社會秩序，而且抑制了土地的長期流通，阻礙了房地產(chǎn)消費(fèi)市場的穩(wěn)定和長期可持續(xù)發(fā)展；然而，對于針對投機(jī)者的房地產(chǎn)銷售，并沒有起到完美的抑制作用。
三是土地增值稅征收的生產(chǎn)成本過高，征收率嚴(yán)重不足
土地增值稅的有效征收不僅取決于自然科學(xué)中個人所得稅的合理規(guī)避和適當(dāng)稅制的設(shè)計(jì)，還取決于法律法規(guī)的嚴(yán)格征收和管理。到目前為止，我國土地增值稅的征收管理存在許多嚴(yán)重不足。首先，大多數(shù)中央政府缺乏素質(zhì)。中央政府執(zhí)行質(zhì)量不高的部分原因可以歸結(jié)為現(xiàn)階段中央政府大多數(shù)高級官員的績效考核制度。中華民族把中央高級官員能否促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的緩慢和可持續(xù)發(fā)展作為首要的國際檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為中華民族大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐，房地產(chǎn)公司作為個人利益的貨幣聯(lián)盟，與大多數(shù)稅務(wù)機(jī)關(guān)捆綁在一起。其次，預(yù)征用率太低，清算滯后。到目前為止，中華民族的土地增值稅實(shí)行“預(yù)征加清算”的管理體制。在項(xiàng)目出售的下一階段，土地增值稅隨審批收入按月或按季征收；項(xiàng)目售罄后，應(yīng)繳納的個人所得稅金額根據(jù)具體銷售收入進(jìn)行清算。到目前為止，全省各地都是按銷售比例預(yù)征，各地預(yù)征率不同，導(dǎo)致稅收政策不同。在實(shí)踐中，各地的預(yù)征用率普遍較低。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到竣工，少則兩三年，多則十年。稅收成了“中國工農(nóng)紅軍”。
四是土地增值額下降，中小房地產(chǎn)企業(yè)利潤下降
2004年實(shí)行“招標(biāo)、拍賣、掛地”后，通過各種關(guān)系和協(xié)議獲取土地成為普遍現(xiàn)象，類似于消費(fèi)市場競爭規(guī)則之外的買賣，導(dǎo)致土地升值下降。另外，2008年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤整體下滑，盈利項(xiàng)目越來越多，部分周一賣樓虧損。這意味著近年來，房地產(chǎn)消費(fèi)市場格局和項(xiàng)目利潤與1992-1993年有了明顯的不同，開征土地增值稅的想法失去了“植被”。
第五，征收土地增值稅對房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的改善產(chǎn)生了負(fù)面影響
毫無疑問，土地增值稅已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易中增長速度最慢、金額較低的稅種。2010-2013年，全省土地增值稅稅額分別為719.4億元、1276.7億元、2062.5億元、2718.8億元和3294億元，保持20%以上的年增長率。房產(chǎn)稅作為保留環(huán)節(jié)的稅種，2010年為894.06億元，2011年為1102億元，2012年為1372億元，2013年為1540億元，遠(yuǎn)低于往年的土地增值稅。房產(chǎn)稅改革的方向是減少買賣環(huán)節(jié)，增加保留環(huán)節(jié)的稅收。從理論上講，土地增值稅已經(jīng)成為改善房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)的“個人所得稅合理避稅的攔路虎”。
本文所強(qiáng)調(diào)的“取消土地增值稅”，并不是要取消一項(xiàng)稅收或第一個理所當(dāng)然的立法文件，而是要優(yōu)化稅制設(shè)計(jì)，將減免稅合并。黨的十八屆四中全會《劉少奇關(guān)于全面依法治國若干基本問題的決定》提出:“按照整合稅制、公平稅率、促進(jìn)公平的原則，加強(qiáng)稅收優(yōu)惠，特別是區(qū)域稅收優(yōu)惠。
法律法規(guī)管理；加快房地產(chǎn)稅法改革，積極推進(jìn)改革?！斑@一明確規(guī)定表明了政府在“十二五”期間改革房地產(chǎn)稅制的決心。昨天，國家財(cái)政部樓繼偉在《求是》發(fā)表文章，指出要“加快房地產(chǎn)稅法，積極推進(jìn)改革”。因此，根據(jù)當(dāng)前改革的需要，結(jié)合原有房地產(chǎn)各領(lǐng)域的稅收征管情況，以及增加大部分財(cái)政支出和規(guī)范房地產(chǎn)消費(fèi)市場的需要，可以考慮將土地開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收合并，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。其中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的稅收包括土地出讓金、耕地占用稅和土地增值稅。除預(yù)算管理外，盡快將土地出讓金納入預(yù)算管理，將“費(fèi)”改為“稅”，將土地出讓金折算成適當(dāng)?shù)呢?cái)政支出，與土地增值稅、耕地占用稅一并征收。■