問:我們16個(gè)合伙人買了石頭房產(chǎn)，建了24套房子和24個(gè)倉庫，其中8套房子和8個(gè)倉庫轉(zhuǎn)讓給他人，其余合伙居住。應(yīng)該交哪些稅？
答:合伙人建房是指一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合伙人建房。一般有兩種方法。
1、“易貨”，即兩國通過稅收籌劃交換各自的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)。還有兩種明確的交換方法:
(1)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)互換，兩國都取得了擁有部分房屋的產(chǎn)權(quán)。在該合伙人步驟中，甲方以支付部分土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，換取部分房屋的產(chǎn)權(quán)，發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為；乙方支付部分房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，換取部分土地使用權(quán)，并出售房產(chǎn)。因此，兩個(gè)合作伙伴建造房屋的國家都發(fā)生了
營業(yè)稅
應(yīng)稅行為。甲方應(yīng)按“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”稅目中“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的子目征稅；乙方按“出售房地產(chǎn)”稅目征稅。既然兩國還沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算，那就應(yīng)該照辦
營業(yè)稅
《組織法》第15條明確規(guī)定，兩國銷售分別核定。
如果合伙人建造房屋的兩個(gè)國家(或雙方)出售其在該房屋中的份額，則再次發(fā)生房地產(chǎn)買賣，按照“出售房地產(chǎn)”的稅目征收營業(yè)稅。
(2)支付租賃土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，由乙方出資建設(shè)和使用土地。租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同已建房屋一并返還給甲方..在這一經(jīng)營管理步驟中，乙方支付若干年的土地使用權(quán)，甲方支付該建筑物的土地使用權(quán)租賃費(fèi)。甲方已出租土地使用權(quán)，以“零售業(yè)？？對租賃業(yè)的稅目征收營業(yè)稅；乙方銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)按“銷售房地產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。兩國分別征稅時(shí)，其銷售也按營業(yè)稅組織法第十五條分別核定。
2.甲方以土地使用權(quán)合資，乙方以貨幣資金合資，合伙人建房。明顯分為三種情況:
(1)房屋竣工后，如果兩國采取分享可能性、分享收益的再分配方式，根據(jù)營業(yè)稅的明確規(guī)定，“對以資產(chǎn)出資入股、參與投資者利潤分配、共同承擔(dān)融資可能性的行為，不征收營業(yè)稅”，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)視同出資入股，不征收營業(yè)稅；只有合營企業(yè)出售房屋取得的收入，才按出售房地產(chǎn)征稅；兩國分享的所得不征收營業(yè)稅。
(2)房屋竣工后，甲方采取一定比例的銷售參與再分配，或者提取相同收益的，不屬于無營業(yè)稅的融資入股行為，屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，甲方取得的相同收益或者按比例從銷售中提取的收益，作為“轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)”征稅；對于合資企業(yè)，按照所有房屋的銷售額和“銷售房產(chǎn)”的稅收籌劃項(xiàng)目征收營業(yè)稅。
(3)如果房屋建成后在兩國之間按一定比例進(jìn)行再分配，這種經(jīng)營管理行為不構(gòu)成營業(yè)稅所說的通過資產(chǎn)融資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而不繳納營業(yè)稅的稅收籌劃行為。因此，首先，甲方轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的土地按“轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)”征稅，其銷售按營業(yè)稅法規(guī)第十五條的明確規(guī)定核定；其次，合營企業(yè)的房屋再分配給甲、乙雙方后，如果分開出售，則按“出售房產(chǎn)”征稅。