房產(chǎn)稅是根據(jù)私房的殘值或租金收入向業(yè)主征收的一種財產(chǎn)稅。物業(yè)稅雖然是小增值稅，在稅率構(gòu)成中占比很小，但還是有內(nèi)部準(zhǔn)備空。比如《房產(chǎn)稅避稅組織法》明確規(guī)定了一些減免稅條款，符合條件的中小企業(yè)可以使用。比如按時，在住宅裝修停止期間可以免征房產(chǎn)稅。需要向行政機關(guān)申請納稅，而有些稅種因過失未申請，導(dǎo)致物業(yè)維修期間仍在繳納房產(chǎn)稅。本文通過個案研究中小企業(yè)如何進(jìn)行財產(chǎn)稅的籌劃。
電子設(shè)備和工廠分開出租
中小企業(yè)的租賃大多涉及到房屋租賃，比如如何在公交房、廠區(qū)、餐廳、門面房等方面避稅。根據(jù)明確規(guī)定，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金收入的12%繳納。但中小企業(yè)往往不僅出租私房的公共設(shè)施，還出租私房內(nèi)外的一些附屬公共設(shè)施，如廠房、辦公餐具、附屬電器等。法律對這些公共設(shè)施征收財產(chǎn)稅。如果這些公共設(shè)施和私房同時無歧視地寫入租賃合同，這些公共設(shè)施也會繳納房產(chǎn)稅，從而提高中小企業(yè)的稅率。
比如某大型制造型中小企業(yè)A公司，想將其下屬公司下轄的工廠租給其國有企業(yè)b，兩國約定工廠及電子設(shè)備年租金200萬元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。具體如下:甲方同意將廠區(qū)連同電子設(shè)備租賃給乙方，乙方支付廠區(qū)及設(shè)備租金每年200萬元。合同簽訂后，甲方乙方先付一半租金，另一半年初付。
如無準(zhǔn)備，根據(jù)本合同，乙方需繳納以下稅費:繳納房產(chǎn)稅:200×12%=24(萬元)；繳納增值稅:200×5%=10(萬元)，兩項共計34萬元。理論上，根據(jù)這份合同，工廠還繳納了12%的房產(chǎn)稅。若一份租賃合同變更為兩份租賃合同，即《工廠租賃合同》和《電子設(shè)備租賃合同》，明確約定乙方以年租金100萬元出租廠房和電子設(shè)備。兩個項目的租金總額仍為200萬元，但由于電子設(shè)備租賃不涉及12%的房產(chǎn)稅，支付總額因合同明細(xì)變更而發(fā)生變化。甲方出租廠房繳納房產(chǎn)稅:100×12%=12(萬元)，增值稅在200萬元5%的基礎(chǔ)上10萬元不變；電子設(shè)備租賃不涉及房產(chǎn)稅，節(jié)省12萬。甲方出資總額由34萬元降至22萬元，稅率下降35.29%(12-34)。
租一處房產(chǎn)比從那里集資要好
到目前為止，很多公司在成立后期只是想以最方便最慢的方式保留工商牌照辦公室，因為人員少，貨運量小，為了節(jié)省開支，又不熟悉明確的稅務(wù)規(guī)定，只有在交費的時候才發(fā)現(xiàn)問題。比如有幾個人成立了公司的避稅部門，約定部分大股東用支票集資，部分大股東用包括電子設(shè)備、房地產(chǎn)在內(nèi)的器皿集資。公司很快成立了公司，大股東也是到了交錢的時候才發(fā)現(xiàn)，與其接受房地產(chǎn)融資，不如出租房地產(chǎn)使用。因素是物業(yè)成為公司財產(chǎn)后，需要繳納房產(chǎn)稅。如果是租賃，不用交房產(chǎn)稅，租金可以從凈利潤中扣除。
比如高盛，由A和B兩個第三人經(jīng)營的公司，有五名員工。為了節(jié)省開支，A用自己的房子注冊了一個辦公室。公司注冊成立后，甲、乙雙方到地稅行政機關(guān)兼職
報名時，財務(wù)人員出具了下個月納稅的納稅申報表，其中房產(chǎn)稅預(yù)定超過16800元。公司注冊資金10萬元，已經(jīng)花了5000多元進(jìn)行各種注冊。今天要交1.68萬的房產(chǎn)稅才能賺到一分錢。a莫名其妙地提出:“私房還是原來的私房，還是不交稅。怎么才能用它領(lǐng)證，每年交那么多稅？”財務(wù)人員解釋說，A的房產(chǎn)購買價格為200萬元，屬于一人非經(jīng)營性房產(chǎn)，按時免征房產(chǎn)稅。今天用來開公司的時候，已經(jīng)變成辦公樓了。根據(jù)房產(chǎn)稅組織法的明確規(guī)定，需要繳納房產(chǎn)稅。理論上來說，如果物業(yè)是免費提供給公司的，物業(yè)稅應(yīng)該按照物業(yè)的殘值計算。房產(chǎn)殘值按房產(chǎn)原值減去30%計算，稅金為1.2%。甲房產(chǎn)原值為200萬元，故房產(chǎn)殘值為140萬元，每年需繳納房產(chǎn)稅16800元。
那么，這個案子有沒有內(nèi)部空準(zhǔn)備的余地？那就是簽訂房屋租賃合同。今天，房主的房子既屬于政府，也屬于人民。同一個房子用來住，開公司。公司只有五個人。具體總面積是樓下兩室，其他的還是用來住的。如果我們事先和公司簽訂房屋租賃合同，把樓下總面積按每月1000元租給公司，用這個租賃合同到工商稅務(wù)機關(guān)登記，可以減免房產(chǎn)稅。因為根據(jù)房產(chǎn)稅組織法的明確規(guī)定，房產(chǎn)出租的話，房產(chǎn)稅是按照出租收入繳納的，房產(chǎn)稅的納稅變成一個人，而不是公司的避稅部門。這樣，房主出租村民住房年收入1.2萬元，房產(chǎn)稅按12%計算。每年只交1440元房產(chǎn)稅如何避稅？
租賃變成物流
房產(chǎn)稅的征收方式有兩種，一種是從價征收，一種是地租征收。從價計征的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)殘值為基礎(chǔ)，即從房產(chǎn)原值中扣除10%~30%后的殘值的1.2%。從租金中征收的房產(chǎn)稅以房屋出租取得的租金收入為基礎(chǔ)，稅收為12%。由于房產(chǎn)稅的計算方式有兩種，不同方式的計算結(jié)果肯定會不一樣，必然會導(dǎo)致應(yīng)繳稅額不同，所以會有內(nèi)部空編制。中小企業(yè)可以根據(jù)自己的具體情況選擇征稅方式，通過比較兩種方法的稅率，選擇稅率低的征稅方式。
比如A中小企業(yè)原有五棟樓占用倉庫，房產(chǎn)原值2000萬元。中小企業(yè)將倉庫出租收取租金，年租金收入200萬元；中小企業(yè)應(yīng)繳房產(chǎn)稅200×12%=24(萬元)；應(yīng)該被接受
200×5%=10(萬元)；應(yīng)交城建稅、教育費附加10×(7%+3%)=1(萬元)，總支出35萬元。
為了降低高額的物業(yè)稅，需要將完整的房屋租賃改為物流托管公共服務(wù)，即改變收入的實物性質(zhì)，將租賃收入改為物流服務(wù)收入。房屋租賃按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅，物流倉儲按房產(chǎn)殘值的1.2%繳納房產(chǎn)稅。從今天房地產(chǎn)的商業(yè)價值(扣除比例為30%)和中小企業(yè)的租金收入來看，計算房地產(chǎn)殘值繳納的房產(chǎn)稅肯定低于計算租金收入繳納的房產(chǎn)稅。因此，中小企業(yè)可以做好以下準(zhǔn)備:中小企業(yè)配備保管人員，將倉庫改為倉庫，為客戶提供物流公共服務(wù)，收取物流費用。年物流收入200萬元，但每年需要向托管人員支付2萬元。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)原值扣除率為30%。有物流準(zhǔn)備，應(yīng)付房產(chǎn)稅2000×(1-30%)×1.2%=16.8(萬元)；應(yīng)該被接受
200×5%=10(萬元)；應(yīng)交城建稅及教育費附加10×10(7%+3%)= 1(萬元)；應(yīng)向托管人員支付2萬元，總支出29.8萬元。可以看出，準(zhǔn)備后比準(zhǔn)備前好
支出節(jié)余24-16.8=7.2(萬元)，
稅率降低了30%(7.2-24)。
雖然租賃成為物流后，員工和公共設(shè)施的費用會相應(yīng)增加，但與物業(yè)稅的節(jié)省相比，中小企業(yè)整體上仍然具有成本效益。