中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅征收管理明確規(guī)定的新聞稿
中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局2016年第70號(hào)新聞稿2016年11月10日
為進(jìn)一步完善營(yíng)改增后土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅組織法》及其法律法規(guī)、《司法部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)困難的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))等。，土地增值稅征收管理中的一些問題如下:
一、新增最新節(jié)稅政策后，土地增值稅應(yīng)納稅所得額確認(rèn)困難。
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅所得不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅應(yīng)納稅所得額不包括增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅應(yīng)納稅所得額不包括增值稅應(yīng)納稅額。
為了方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征收的計(jì)算，如果中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過預(yù)征收的方式出售單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征收的依據(jù)可以通過以下方式計(jì)算:
土地增值稅征收依據(jù)=預(yù)繳-增值稅應(yīng)預(yù)繳
第二，營(yíng)改增后相當(dāng)于出售房產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅所得額的確定問題
納稅人將開發(fā)的產(chǎn)品用于員工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、內(nèi)部融資、再分配給大股東或投資者、償還債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資本等。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生時(shí)，應(yīng)相當(dāng)于出售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的最新節(jié)稅政策》
《關(guān)于管理困難的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條明確規(guī)定了執(zhí)行。納稅人安置被拆遷戶，拆遷安置辦公樓應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)和工程項(xiàng)目的抵扣，按照《中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)困難問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第六條執(zhí)行。
三、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的扣稅問題
(1)營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅抵扣的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅”不包括增值稅。
(2)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)繳納的城市維護(hù)建設(shè)工程稅(以下簡(jiǎn)稱“城建稅”)和教育費(fèi)附加可根據(jù)清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算，可從實(shí)際情況中扣除。不能按照清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，應(yīng)當(dāng)在清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)，從繳納的城建稅、教育費(fèi)中扣除。
城市建設(shè)稅和其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓教育費(fèi)附加扣除按上述規(guī)定執(zhí)行。
四、營(yíng)改增前后土地增值稅清算的計(jì)算問題
房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)在清理營(yíng)改增后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照以下方式確定相關(guān)金額:
(1)土地增值稅應(yīng)稅所得=營(yíng)改增前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得+營(yíng)改增后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不含增值稅所得
(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)=營(yíng)改增前繳納的增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加。
動(dòng)詞 （verb的縮寫）營(yíng)改增后建筑安裝費(fèi)用的發(fā)票確認(rèn)問題
營(yíng)改增后，按照《中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于綜合的規(guī)定》推進(jìn)接受公共服務(wù)建筑安裝取得的增值稅專用發(fā)票的增值稅納稅人
《關(guān)于體制改革中稅收征管問題的新聞稿》(中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局2016年第23號(hào)新聞稿)明確規(guī)定，發(fā)票備注欄注明建筑公共服務(wù)以縣(市、區(qū))名和項(xiàng)目名為依據(jù)，否則不計(jì)入土地增值稅，從項(xiàng)目定額中扣除。
六、舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的抵扣計(jì)算問題
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房舊建筑。無法取得風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估價(jià)格，但可以提供購(gòu)買發(fā)票的，扣除《中華人民共和國(guó)土地增值稅組織法》第六條第一項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的項(xiàng)目金額，按以下方式計(jì)算:
(1)購(gòu)買憑證為營(yíng)改增前取得的增值稅發(fā)票的，按發(fā)票載明的金額計(jì)算(不扣除增值稅)，從購(gòu)買當(dāng)年起至轉(zhuǎn)出當(dāng)年每年加5%。
(二)營(yíng)改增后取得的購(gòu)房證明。
如有稅項(xiàng)，則按購(gòu)買年度至轉(zhuǎn)讓年度發(fā)票總稅額加5%計(jì)算。
(3)提供的采購(gòu)發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票中未包含的增值稅金額與不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和計(jì)算，按照最新的節(jié)稅政策，從采購(gòu)當(dāng)年到轉(zhuǎn)移當(dāng)年每年加5%計(jì)算。
本新聞稿自發(fā)布之月起生效。
特別最新節(jié)稅政策本新聞稿。
國(guó)家稅務(wù)總局
2016年11月10日